כתבה בנושא פירוק שיתוף

פירוק שיתוף במקרקעין

שותף במקרקעין זכאי לדרוש בכל עת פירוק השיתוף, בהתאם לסעיף 37 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969. בפירוק השיתוף במקרקעין, דרך הפירוק העדיפה היא חלוקה בעין (סעיף 39 לחוק המקרקעין) כאשר הם ניתנים לחלוקה על פי הוראות חוק התכנון והבניה ולאחר שתשריט לחלוקתם אושר ע"י הרשויות המתאימות. כאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת תמורת המכירה בין השותפים (סעיף 40 לחוק המקרקעין). סעיף 43 לחוק המקרקעין, שכותרתו "משאלות השותפים", מורה כי בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של השותפים. פירוש "שאר משאלותיהם של שותפים", במובן סעיף 43 הינו כי בית המשפט יכול להיענות למשאלתם של שותפים לחלק את הנכס ביניהם בעין בצורה טופוגרפית מסוימת דווקא, אך כל זה אינו גורע מזכותו היסודית של כל שותף לפירוק השותפות, אם בדרך חלוקה בעין ואם בדרך מכירת הנכסץ בית המשפט ציין בפסיקתו כי כאשר דורש אחד משלושה שותפים לחלק נכס בעין, והנכס ניתן לחלוקה בעין, אין ביהמ"ש חייב לצוות על חלוקתו לחלקיו בין שלושת השותפים אלא הוא יכול למלא משאלה של שני השותפים הנתבעים ולצוות על המשך השיתוף ביניהם, אחרי שחלקו של השותף התובע יופרד בעין. "פרוק" במשמעותו המילולית הוא הפרדת דבר שלם לחלקיו, ולא הפרדת חלק אחד מעל יתר החלקים. בסעיפי החוק אין רמז שהמחוקק התכוון למשמעות של מושג הפירוק השונה ממשמעותו הרגילה; אדרבא, ישנן הוראות בחוק התומכות בגירסה שהוא התכוון למשמעות הרגילה. מעידים על כך אותם סעיפים דוקא, המאפשרים סטיה מן העקרון של פירוק הנכס לחלקיו, כי סעיפים אלה מראים שסטיה כזו תיתכן רק בהסכמת הנוגעים בדבר, ולא בדרך כפיה על ידי צו של בית המשפט. בניה בקרקע משותפת לפי סעיף 27 לחוק המקרקעין, בעלות המשותפת בקרקע משתרעת על כל יחידת שטח בתוך הנכס. לפי סעיף 31 (א) (1) לחוק המקרקעין, בעלים משותפים במקרקעין המשותפים רשאים להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, להבדיל מחזקה, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר. בית המשפט פסק כי בניה בקרקע משותפת בניגוד לרצונם של כל השותפים האחרים ויצירת עובדות מוגמרות בחלקה, אינה בגדר שימוש סביר, היא חורגת ממנו פוגעת בזכות הקניין של הבעלים השותף ומעמידה אותו בפני עובדה מוגמרת בבואו לפרק את השיתוף באופן פורמלי בהתאם לחוק. האם יכול כל שותף לדרוש פירוק מקרקעין בכל עת ? העקרון המנחה בפרוק שיתוף במקרקעין קבוע בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, לפיו יכול כל שותף במקרקעין משותפים לדרוש את פירוקם בכל עת. עקרון זה כפוף לחריגים המפורטים בחוק (ראה סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין), ולחריגים שנקבעו בפסיקה כי גם עקרון זה (היכולת לדרוש פרוק השיתוף בכל עת) נושא על גבו חריגים, כגון במקום בו נכרת הסכם-שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף (סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין), ככל הנראה כפוף עקרון העל גם לדוקטרינת תום הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עקרון שניתן לראות אותו כבנה של דוקטרינת תום-הלב. באין הסכמה בין השותפים יהיה פרוק השיתוף בהתאם לאמור בסעיפים 39 – 43 לחוק המקרקעין. פירוק שיתוף במקרקעין מוסדר בסימן ב' לפרק ה' לחוק המקרקעין. הוראות החוק הרלונטיות לענייננו הם סעיף 39 לחוק המקרקעין הקובע כי במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. סעיף 40 לחוק הקובע כי במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. סעיף 41 לחוק הקובע כי היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה. הפסיקה קבעה כי על המבקש לפרק את השיתוף במקרקעין שלא על דרך של חלוקה בעין לשכנע את בית המשפט כי דרך החלוקה בעין אינה אפשרית באותו מקרה או שתגרום למי מן השותפים הפסד ניכר. הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או הטוען כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה. הכלל הוא ששיתוף מקרקעין מתפרק בדרך של חלוקה בעין; כל דרך אחרת של פירוק היא בגדר יוצא מן הכלל. לפיכך יש לבדוק תחילה האם אפשרית חלוקה בעין ואם כן, יש להורות על חלוקה בדרך זו. אם חלוקה בעין אינה אפשרית, אך אין מניעה לחלוקה בעין אם מקצת השותפים יישארו בעלים במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה. אם גם חלוקה כזו אינה אפשרית יורה בית המשפט על מכירת המקרקעין וחלוקת דמי המכר בין השותפים. נשאלת השאלה, האם שותף לנכס שנפשו נקעה מהשותפות ואז רצונו להיפרד משותפו חייב להיות נתון לחסדי הועדות לתכנון ובניה, ולחכות עד שימוצו כל ההליכים בפניהם ועד שיהיה אפשר לקבוע באופן ברור אם ניתן לקבל את התשריט המאושר שהינו תנאי מוקדם למתן פסק דין של חלוקה?